Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğunu belirten bir tapu çeşididir. Bir taşınmaz bir kişiye ait olabileceği gibi birden fazla kişiye de ait olabilir. Bu durum genellikle miras kalan veya birden fazla kişi tarafından satın alınan mülklerde görülmektedir. Gayrimenkul ortaklarının adı tapuda açıkça yazılı ve ortaklık belgelenmektedir.
“Hisseli tapu ne demek?” ve “Hisseli tapu tipleri nelerdir?” soruları oldukça sık akıllara gelen sorulardır. “Paylı mülkiyet” ve “Elbirliği mülkiyeti” olmak üzere, hisseli tapularda iki tip mülkiyet söz konusudur:
Hisseli Tapu: Paylı Mülkiyet
Paylı mülkiyet türünde tüm ortaklar söz konusu taşınmaz üzerinde belli paylara sahiptir. Tüm maliklerin payı oransal olarak bellidir, taşınmazın bütünü üzerinde belli oranda maliktirler. Bu kişiler, taşınmazın bir bölümüne sahip olur ve bu hisseleri üzerinde tam hak sahibidir. Yani hissedarlar, sahip oldukları hisseyi satma, kiraya verme veya ipotek etme hakkına sahiptirler.
Hisseli Tapu: Elbirliği Mülkiyeti
Elbirliği mülkiyeti, genellikle miras durumlarında görülür ve taşınmazın tüm sahiplerinin birlikte ve bölünmemiş bir şekilde mülk sahibi olduklarını gösterir. Tüm ortaklar, mülkün tamamını kullanma hakkına sahiptir. Hiçbir ortağın özel bir bölümü veya payı yoktur. Tüm malikler söz konusu taşınmazın her noktasında mülkiyet hakkına sahiptir.
Bu tür mülkiyet durumunda, mülkün bölünmesi veya hisseli hale getirilmesi genellikle yasal süreçler ve/veya ortaklar arasında anlaşma gerektirir. Anlaşmazlıklara ve zorlu ve sancılı yasal sorunlar çıkmasına gebe bir mülkiyet tipidir.
Missafir hakkında detaylı bilgi almak için bu formu doldurun ve kira gelirinizi arttırma fırsatını kaçırmayın!
Missafir ev sahiplerine kısa/orta dönem kiralamalarda uçtan uca yönetim desteğiyle kira gelirlerinde stressiz, güvenilir ve daha fazla kazanç; konuklarına ise 7/24 iletişim, temizlik ve konsiyerj gibi hizmetlerle 5 yıldızlı otel kalitesinde ev konforu sunuyor.
Siz de evinizi Missafir’in profesyonel ekibine teslim ederek kira gelirinizi %60-%200 arası arttırma fırsatı yakalayın!
Hisseli Tapunun Satışı
“Hisseli tapu bir başkasına satılır mı?” konusu da hisseli tapular hakkında merak uyandıran sorulardan. Satışı mümkündür, hisseli tapu sahibi hissesini başka birine devredebilir. Hisseli arsa satışı, gayrimenkul satışı ve diğer tüm taşınmaz satışları yapılır. Ancak hisseli tapunun satışında alıcı ve satıcının anlaşması yeterli değildir. Çünkü diğer hissedarların önalım hakkı bulunmaktadır. Yani satışı yapmak isteyen hissedar önce hissesini diğer hissedarlara teklif etmek zorundadır.
Üçüncü şahıslara satış gerçekleştikten sonra dahi satış iptal olabilir. Hisseli tapuda kullanım hakkının satışı için diğer hissedarların onayı gereklidir. Bu yüzden hisseli tapu satışları müstakil tapu satışları kadar kolay değildir, sancılı yasal süreçler içerir.
Hisseli Tapuda Önalım Hakkı(Şufa Hakkı)
Önalım hakkı, “şufa hakkı” olarak da bilinir ve hisseli tapu satışlarında karşılaşılan bir hukuki durumdur. Bu hak, hisseli bir taşınmazda payı olan kişilerin hisselerini satmak istemeleri durumunda, diğer hissedarlara öncelik hakkı verir. Yani, bir hissedar hissesini başkasına satmayı düşünüyorsa, öncelikle diğer hissedarlara bu hisseyi satma teklifinde bulunmalıdır. Eğer diğer hissedarlar teklifi kabul etmezlerse, hisseyi üçüncü bir kişiye satma hakkına sahip olur.
Şufa hakkının uygulanması, hisseli mülkiyetin doğası gereği, taşınmazın bütünlüğünü ve hissedarların haklarını korumaya yöneliktir. Bu sebeple, hisseli tapu sahiplerinin, önalım hakkını ve bunun satış işlemlerinde nasıl rol oynadığını anlamaları önemlidir.
Hisseli Tapu Satış İptal Davası Nedir?
Hisseli tapu satış iptal davası, bir hisseli tapunun habersiz, haksız, veya hukuka aykırı bir şekilde satıldığı durumlarda açılan bir davadır. Hissedarların sahip oldukları önalım hakları ile bu satış işlemini iptal ettirmeleri mümkündür. Ancak, hisseli tapuda habersiz satış davası açılabilmesi için bazı şartlar gerekmektedir. Örneğin, bir hissedarın hissesini satarken, diğer hissedarlara önalım hakkı sunmadığı durumlarda, diğer hissedarlar satışın iptalini talep edebilirler. Eğer bahsi geçen satış işlemi hissedarlara noter ile bildirilmişse, takip eden 3 ay içerisinde dava açılması gerekir. Eğer 3 aylık süre geçerse önalım hakkı düşer.
Bazı durumlarda satış sonrası paydaşlara bildirim yapılmamış olabilir. Bu tip durumlarda önalım süresi 2 yıla çıkar. Hissedarlar 2 yıllık süre içerisinde haklarını talep etmek için satışın iptalı davası açabilirler. Aynı şekilde eğer 2 yıl içinde dava açılmazsa hissedarların önalım hakları düşmüş olur. Ayrıca davacı hissedarlar malın satış bedelini ödeyerek hisseyi satın almak zorundadırlar.
Hisseli tapu satış iptal davası, satışın iptal edilmesi ve haksız yere satılan hissenin geri alınmasını sağlar. Özellikle birden çok kişinin bir taşınmaz üzerinde hak iddia ettiği hisseli tapu durumlarında, karmaşık hukuki sorunları önlemek için gereklidir.
Hisseli Tapunun Bölünmesi
Hisseli tapunun bölünmesi, genellikle mülkün birden çok hissedar arasında belirli paylara göre ayrılması sürecidir. Ancak bu işlem, yalnızca taşınmazın yapısı ve büyüklüğü, bölünme işlemine uygun olduğunda gerçekleşir. İşlemi belediyenin belirlediği kurum tarafından gerçekleştirir ve kadastro faaliyeti yapar. Ayrıca, hisseli tapunun bölünmesi, hissedarların tümünün onayını gerektirir. Tüm hissedarlar anlaşması halinde, bölünme işlemi için tapu dairesine başvururlar. Tapu dairesi taşınmazı hissedarların paylarına göre ayırır. Ancak tüm hissedarlar anlaşamazsa, bir izale-i şuyu davası açılarak taşınmazın satışa zorlanması da mümkündür.
Dolayısıyla, hisseli tapunun bölünmesi, hem taşınmazın özelliklerine hem de hissedarların anlaşmasına bağlı bir süreçtir. Bu süreç, hukuki prosedürlerle düzenlenmiştir. Bu sebeple, bu sürecin her aşamasında bir hukuk uzmanından yardım almak önemlidir.
Hisseli Tapu: İzale-i Şuyu Davası
İzale-i şuyu davası, hisseli mülkiyetin sona erdirilerek mülkün tek bir kişiye satışını sağlayan bir dava türüdür. Bu davayı, herhangi bir hissedar, taşınmazın paylaşımlı mülkiyetinden dolayı mağdur olduğunu düşünmesi halinde açar. Bu dava, genellikle taşınmazın bölünemeyecek kadar küçük olduğu veya bölünmesinin hukuka aykırı olduğu durumlarda kullanılır. Ayrıca izale-i şuyu davası için tüm ortakların rızası gerekmez. Hissedarlardan sadece biri bile bu davayı açma hakkına sahiptir. Gayrimenkulün satışını gerçekleşir.
İzale-i şuyu davası sonucunda, taşınmazın satışı gerçekleşir ve elde edilen para, hissedarlar hisselerine göre paylaşır. Bu süreç, taşınmazın hisseli mülkiyetinin sona erdirilmesi ve hissedarların mağduriyetinin giderilmesini sağlar.
Hisseli Tapunun Riskleri Nelerdir?
Hisseli tapu birçok risk barındırmaktadır. Bu riskler geniş bir yelpazede ele alınabilir. Biz bu başlık altında en önemli riskleri ele alacağız. Belirsizlik sorunu, güven sorunları, rıza dışında hissedarlıktan çıkarılabilme, hissedarlardan birinin ölümü halleri ana riskleri oluşturmaktadır.
Hisseli tapudaki belirsizlik riski, genellikle hissedarların mülkün hangi kısmını kullanacağı ve üzerinde hak sahibi olacağı konusunda anlaşmazlıklardan kaynaklanır. Gayrimenkulün her kısmı için aynı oranlarda hak sahibi olunması, uyuşmazlıklara ve maddi kayıplara yol açar.
Güven sorunu da birden fazla hissedarın bulunduğu hisseli tapu durumlarında yaşanması en muhtemel risklerden biridir. Her hissedarın, mülk üzerindeki payına göre söz hakkı vardır. Ancak fikirlerinde her zaman ortak paydada buluşamayabilirler. Yasal olarak her hissedarın kendi başına hareket edebilmesi bu durumlarda ciddi güven sorunlarına yol açar. Birinin kendi payını bir başkasına satmak istemesi, diğer hissedarların güvenini sarsar ve gayrimenkulün değerini düşürür. Ayrıca, bankaların hisseli tapu üzerinde kredi verirken daha temkinli davranmasıyla da bu güven sorunu derinleşir
En büyük risklerden birisi de paydaşların talebi üzerine hissedarlardan birinin hisseli tapudan çıkarılabilmesidir. Bu durum, mülkiyet haklarının kesin olmadığı hissi yaratır ve hisseli mülkiyetin riskli olduğunu gösterir.
Son olarak, bir hissedarın vefat etmesi durumunda, mirasçılarının hisseli tapudaki payı devralması hissedar sayısını artar. Yüksek ihtimalle de arttıracaktır. Bu durum, hisseli tapunun yönetimini karmaşıklaştırır. Hatta ekstrem durumlarda yönetilemez hale getirir.
Hisseli Tapuda Haciz
Haciz, borçlunun borcunu ödeme yükümlülüğünü yerine getirememesi durumunda, alacaklının mal varlığına el koyma hakkıdır. Peki tapu hisseli olunca ne olur? Bu durumda, hisseli tapuya konulan haciz, sadece borçlu hissedarın payına uygulanır. Diğer hissedarların paylarına veya mülkün tamamına uygulanamaz. Bu süreç, Türk İcra ve İflas Kanunu tarafından düzenlenmiştir ve alacaklının borçlu hissedarın payına haciz koyması için ilgili mahkemeye başvurması gerekmektedir. Haciz işleminin belirli bir sürecin ardından borçlunun tapudaki payının zorla satışını gerektirmesi mümkündür. Bu nedenle, hisseli tapunun haciz konusu, özellikle mülkiyet hakları ve borç ilişkileri bağlamında önemli bir konu olmaktadır.
Alacaklılardan Mal Kaçırma – Tasarrufun İptali Davası Nedir?
Borçluların zaman zaman alacaklılarından mal kaçırmak adına çeşitli manevralar yapabileceği bir gerçektir. Bu durumda, alacaklının korunması için hukuk sistemimiz “Tasarrufun İptali Davası” mekanizmasını devreye sokar. Bu dava türünü, borçlu tarafından alacaklıları zarara uğratmak amacıyla yapılan tasarrufların iptalini talep etmek için alacaklılar kullanır. Örneğin, bir borçlu, hisseli tapusundaki payını başkasına satıp, alacaklıdan kaçırmaya çalışır. Ancak, alacaklı, borçlunun bu tür bir hamle yapmasının farkına varırsa, borçlu aleyhine bir Tasarrufun İptali Davası açma hakkına sahiptir. Eğer dava alacaklı lehine sonuçlanırsa, borçlunun mal üzerindeki tasarrufu (yani, malı satma veya başkasına devretme işlemi) hukuk önünde geçersizdir. Böylece, alacaklı, borcunu tahsil etmek için malın üzerinde hakkını iddia etme hakkına sahip olur.
Mirasçılardan Mal Kaçırma – Muris Muvaazası Nedir?
Miras konularında sıklıkla karşılaşılan terimlerden biri de “Muris Muvaazası”dır. Bu hukuki kavram, miras bırakan kişinin (murisin), varislerinden bir ya da birkaçını zarara uğratmak amacıyla, gerçekte hiçbir hukuki işlem yapmayıp sadece göz boyamak için yaptığı işlemleri ifade eder. Örneğin, bir baba, diğer çocuklarına avantaj sağlamak amacıyla, hisseli tapudaki payını birine satmış gibi gösterir. Buna göre, baba (muris), varlıklarını sadece bir ya da birkaç varisine aktarmayı amaçlar. Ancak, bu durumun farkına varan diğer varisler, Muris Muvaazası davası açarak bu haksızlığın önüne geçip haklarını alır. Eğer dava lehlerine sonuçlanırsa, sözde yapılan satış işlemi hukuk önünde geçersizdir. Miras tüm varisler eşit olarak paylaşır. Muris muvaazası, özellikle hisseli tapuda hak iddia eden varislerin dikkat etmesi gereken önemli bir konudur.
Hisseli Tapu ve Rıza-i Taksim Belgesi
Rıza-i Taksim Belgesi, hisseli mülkiyet hukukunda önemli bir yer tutar. Hisseli tapunun taraflarının, aralarında anlaşarak paylarını bölme işlemine verilen isimdir. Bu belge, hisse sahiplerinin gayrimenkul üzerindeki haklarını belirli kısımlara ayırmalarını sağlar. Bu belge oluşan yeni parçaların her birini paydaşlara ayrı ayrı tahsis eder. Yani, hisseli tapuda yer alan tüm paydaşların arasında gayrimenkulün hangi kısmının kimin olacağını belirlemeye yarar. Bu işlem, hisseli mülkiyetin taraflarının kendi aralarında anlaşması ve bu anlaşmayı bir belgeye dökerek tapu müdürlüğünde tescil ettirmesi ile gerçekleşir.
Bu tescil işlemi sonucunda, gayrimenkulün her bir parçası, belirli paydaşların adına tapuda tescil olur. Böylece hisseli mülkiyet, tam mülkiyet hakkına dönüşür. Rıza-i Taksim belgesi, hisseli tapuda mülkiyet sorunlarını çözme ve hak iddialarını belirleme konusunda etkin bir çözüm sunar.
Okumaya devam etmek isterseniz Türkiye’de Gayrimenkul Yönetimi Hakkında Her Şey yazımıza da göz atabilirsiniz. Keyifli okumalar dileriz!
