Kiracı Hakları Nelerdir? (2023 Kanun Kapsamında)

Bir ev kiralamayı düşünenler ya da kiralık evde oturanlar için en önemli konuların başında kiracı hakları geliyor. 2011 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiracı için çeşitli alanlarda koruma sağlıyor. Peki, Borçlar Kanunu’na göre kiracı hakları neler?

Kiracıların en çok merak ettiği soruların yasa kapsamında cevaplarını bu yazımızda inceledik. İşte Kanun’a göre kiracı hakları ve güvenceleri!

Kiracı hakları konusunda her zaman alanında uzmanlardan destek almanız gerekir. Burada yazılanlar sadece bilgilendirme amaçlıdır. Güncel yasalar değişmiş olabilir. O nedenle mevzuatları mutlaka kontrol ediniz. 

Kiracı Hakları: Ev Sahibim Beni Çıkarmak İstiyorsa Ne Yapmalıyım? 

Kiracıların akıllarını en sık meşgul eden, “Ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir mi?” sorusu oluyor. Mülk sahipleri kiracılara evden çık diyor ise kiracı ne yapmalı? Kanuna göre belirli süreli kira sözleşmeleri, kira yılı dolmadan feshedilemez. Ayrıca ev sahibinin fesih bildirimine başvurması gerekir. 

Belirsiz süreli kira sözleşmeleriyse en az 6 aylık bildirim süresi sonunda feshedilebilir. Ancak ev sahibi, haklı bir gerekçesi olması durumunda erken fesih talebiyle dava açabilir. 

Ev Sahibinin Haklı Gerekçeleri Nelerdir?

Haklı gerekçeler Kanun kapsamında belirlenmiştir. Buna göre ev sahibinin kendisi, eşi, bakmakla yükümlü olduğu kişi, alt soyu ya da üst soyu için söz konusu evin kullanımı gerekliyse ev sahibine kiracıyı evden çıkarma hakkı tanınır. 

Aynı şekilde ev sahibinin kendisi kirada oturuyorsa ancak kira geliri yeterli gelmediği için kendi kirasını ödemekte zorlanıyorsa bu da ev sahibinin kiracıyı evden çıkarması için haklı bir gerekçe sayılır. 

• Kira bedelinin ödenmemesi de tahliye talebi için yeterli ve geçerli bir sebeptir.
• Ayrıca mülk sahibi evini satarsa kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. Fakat bu durumda da kiracı hakları mevcuttur. 

Missafir ile Kusursuz Kiralama Deneyimini Keşfedin!

Evinizi elde ettiğiniz kira gelirinizi maksimize etmek ve kiralama stresinden kurtulmak için bugün Missafir’e başvurun. Teknoloji destekli orta ve kısa dönem ev kiralama çözümlerimizi keşfedin, siz de yeni nesil kiralama modeline geçin.

Ev Sahibi Kendim Oturacağım Diye Kiracıyı Çıkarabilir mi?  

Ev sahibi zaruri durumlarda kendi oturacağını belirterek fesih bildirimi yapabilir. Bu durumda kira sözleşmesini sona erdirmeden kiracıya ihtar çeker. Mülk sahibinin en az 30 gün süre vermesi ve ihtiyaç durumunu ispatlaması gerekir. 

Ev Sahibi Haklı Gerekçeyle Tahliye İsterse Kiracı Hakları Neler?

Kanunlar tarafından ev sahibinin beklenmedik tahliye talebine karşı kiracı hakları da koruma altında. Örneğin evin satılması durumunda, satışın gerçekleştiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde ev sahibi kiracıya bunu bildirmekle yükümlü. 

Kiracı, satışı takip eden 6 ay boyunca evde kalmaya devam edebilir. 6 ayın sonundaysa ev sahibi tahliye davası açabilir. Ancak kira sözleşmesini kiracı tapuya şerh olarak işlerse satış işleminden sonra kiracının tahliyesi istenemez. 

Farklı geçerli sebeplerden ev sahibinin kiracıyı evden çıkarmak istemesi durumunda belirli süreli sözleşmeler sürenin sonunda sonlandırılabilir. Belirsiz süreli sözleşmeler ise fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içerisinde dava açılmasıyla sona erdirilebilir. 

Not: Ev sahibi yukarıdaki gereksinimlerden dolayı kiracıyı evden çıkardıktan sonra 3 yıl içinde başkasına kiralayamıyor. Kiraladığı tespit edildiği takdirde ev sahibi eski kiracısına, son kira yılı üzerinden hesap edilen 1 yıllık kira bedelinden az olmamak koşuluyla tazminat ödemek zorundadır. 

5 Yılını Dolduran Kiracının Hakları

5 yılını dolduran kiracının hakları neler? Özetle, bir evde 5 yılınızı doldurduğunuz zaman standart haklarınız devam eder. Fakat bu noktada mülk sahibine de bazı yasal haklar doğar. Şimdi bunlara göz atalım. 

Kira Sözleşmesinin Bitişi: Kiracı, 5 yılını tamamladığında, ev sahibi bu sözleşmeyi tek taraflı olarak iptal edemez. Ev sahibi, sadece kiracının kira ücretini yatırmaması, evi hasara uğratması ya da farklı bir amaçla kullanması gibi geçerli sebeplerle sözleşmeyi iptal edebilir.

Kira Ücretinin Yükseltilmesi: Mülk sahibi 5 yıllık kiracısının kirasını regülasyonların dışında yükseltmek için yasal sürece başvurabilir. Eğer ev sahibi kira ücretini yükseltmek istiyorsa, kiracısına en az 30 gün önceden yazılı bir şekilde bu durumu bildirmelidir. Kiracı, bu bildiriyi aldıktan sonra 15 gün içerisinde yeni kira bedeline onay vermezse, sözleşme sonlandırılır.

Evden Çıkarma: Mülk sahibinin kira sözleşmesine sahip 5 yıllık kiracısını 5 yılı dolduğu için çıkaramaz. Bu haklı bir gerekçe değildir. Bu durumu kiracıya en az 30 gün önceden yazılı olarak iletmelidir. Kiracı, bu bilgilendirmeyi aldıktan sonra 15 gün içerisinde evden çıkmayı kabul etmezse, ev sahibi yasal süreç başlatabilir.

Kiracılığının 5. yılını geride bırakanlar bu hakları bilerek hareket etmeli ve haklarının korunması adına gerekli adımları atmaları önerilir. Kiracı, sözleşmenin bitişi, kira bedelinin yükseltilmesi veya evden çıkarma gibi konularda yasal destek alabilmek için bir hukuk uzmanına danışabilir.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları

Oturduğu ev satılan kiracının hakları nelerdir? Ev sahibi evi satarsa kiracının hakları, kira sözleşmesinin hükümlerine bağlıdır. Ancak, genel olarak, kiracı, evi satın alan yeni ev sahibi ile kira sözleşmesini devam ettirme hakkına sahiptir. 

Yeni ev sahibi, kiracıyı ancak, haklı nedenlerle tahliye edebilir. Haklı nedenler, kiracının kira bedelini ödememesi, kiralananı tahrip etmesi veya kiralananı başka amaçla kullanmak gibi nedenlerdir. 

Yeni ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek isterse, kiracıya en az 30 gün önce yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Kiracı, bildirimi aldıktan itibaren 15 gün içinde tahliyeyi kabul etmezse, yeni ev sahibi, tahliye davası açabilir.

Ayrıca yeni mülk sahibi evin kiracısına 6 ay sonra haklı gerekçelerle tahliye davası açabilir. 

Bunların dışında kiracı, mülk sahibinin evi satması durumunda aynı haklara sahip olmaya devam eder. Kira sözleşmesinde yeni mülk sahibi eski mülk sahibinin yerine geçer. Uzama yılının bitimine 30 gün kala ihtar çekmedikce aynı sözleşme devam eder. 

Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları

Kentsel dönüşüm, riskli olarak tespit edilen binaların yıkılarak yerine yenilenmesi işlemidir. Bu işlem sırasında kiracılar, bazı haklara sahiptir. Bu hakları iki başlıkta inceleyebiliriz: Tahliye, depozito ve kira desteği. 

• Tahliye: Bir bina riskli olarak tanımlandıktan sonra mülk sahipleri de kiracılar da binayı tahliye etmek zorundadır. Riskli ev raporuna sahip mülk sahipleri, kira sözleşmesi yılının bitimine en az kala şu tarihte ihtar çekmelidir gibi yasalara bağlı değildir. Belediye riskli yapılara 60 gün süre tanır. Ardından 30 güne kadar ek süre verebilir. Bu sürede mülk tahliye edilmezse kolluk kuvvetleri dahil olabilir. 
• Depozito: Tahliye kararı depozito ödemesini etkilemez. Sözleşmede aksi belirtilmediği sürece mülk sahibi depozitoyu kiracıya geri ödemek zorundadır. 
• Kira desteği: Kentsel dönüşümde kira desteği daha çok mülk sahiplerine yapılıyor. Kiracı olarak bir seferlik olmak üzere kira desteğinden yararlanmak mümkün. 

Kiracı, kentsel dönüşüm kapsamındaki binanın tahliye edilmesi halinde, bu haklarının ihlal edildiğini düşünüyorsa, hukuki yardım alabilir.

Kontratsız Kiracı Hakları

Türkiye’de kontratsız (yani yazılı bir kira sözleşmesi olmadan) bir evde kalan kiracıların hakları genelde belirsizdir. Ancak bu, kiracının hiçbir hakkı olmadığı anlamına gelmez. Aksine, sözleşmesi bulunmayan kiracı yasal zeminde tıpkı sözleşmesi bulunan kiracı gibi tanımlanır. Fakat bazı anlaşmazlıklarda belge temin edilmemesi nedeniyle durum kiracının aleyhine gelişebilir. 

• Kira Ödemesi: Sözlü olarak yapılan bir anlaşmada dahi, kira bedelinin ne kadar olduğu, ne zaman ve nasıl ödeneceği konusunda mutabık kalınmışsa, bu anlaşmaya uymak zorunludur. Ancak yazılı bir delil olmadığı için uyuşmazlıklarda ispatlamak zordur.
• Kira Zammı: Yazılı bir kira sözleşmesi olmadan ev sahibi, keyfi olarak kira bedelini artırma hakkına sahip değildir. Ancak fiili bir durumda, bu konuda anlaşmazlık yaşanabilir ve ispat zorluğu olabilir.
• Depozito: Mülk sahibinin tahliye durumunda depozitoyu geri ödemesi etiktir. Fakat kiracının elinde depozitoya ilişkin yazılı bir teminat bulunmayacağı için bu durum soruna neden olabilir. 
• Tahliye: Kontratsız bir kiralama durumunda ev sahibi, kiracıyı belirli bir süre içinde evden çıkarmak istiyorsa, buna uygun bir süre (genellikle en az 30 gün) vererek bildirimde bulunmalıdır. Ancak, yazılı bir sözleşme olmadığı için bu süreçte yaşanan anlaşmazlıklar daha karmaşık hale gelebilir.
• Evde Yapılan Değişiklikler: Kiracının, mülk üzerinde herhangi bir değişiklik yapma, tadilat yapma hakkı bulunmamaktadır. Ancak bazı küçük değişiklikler (örneğin duvar rengini değiştirme) için ev sahibinin sözlü onayını alabilir.
• Haklı Nedenlerle Fesih: Kiracının sözleşmesiz bir durumda da, özellikle kira bedelini düzenli olarak ödemediği, evi başka bir amaçla kullandığı, evi tahrip ettiği gibi durumlarda ev sahibi tarafından haklı nedenlerle tahliye edilme riski vardır.

10 Yıllık Kiracının Hakları

10 yıllık kiracının haklarına gelelim. Öncelikle 10 yıllık uzama süresinin ardından kiracıdan çok ev sahibi hakları ile karşılaşırız. Bu süreçlerde mülk sahibi her takip eden yılda 3 ay öncesinde haber verme koşuluyla sebepsiz yere kira sözleşmesini sona erdirebilir.  

• Tahliye: Mülk sahibi kira sözleşmesinin 10. Yılından itibaren 3 ay öncesinden haber vererek kiracıyı tahliye edebilir. Bunun için haklı gerekçeye ihtiyacı yoktur. 
• Depozito: Kiracı, depozito tutarını yasal zemin çerçevesinde geri almaya hak kazanır. 

10 yılını dolduran kiracılar, anlaşmazlık durumlarında hukuki yollara başvurabilir. Ama bu noktada 

Borçlar Kanununa Göre Diğer Kiracı Hakları 2023

• Ev sahibi, kira sözleşmesinin geçerliliği süresince evi kiraya verdiği şekilde korumakla yükümlüdür. Bu demektir ki evin içinde yapılacak tadilat masrafları ve demirbaşlara dair masraflar ev sahibi tarafından karşılanmalıdır. Ev sahibi ve kiracının karşılıklı anlaşması durumunda faturalandırma ve tutarı kira bedelinden düşmek koşuluyla masrafları kiracı karşılayabilir. Ancak kiracı istemezse böyle bir zorunluluğu bulunmamakta. 
• Evde sonradan herhangi bir kusurun çıkması durumunda (rutubet, küf vb.) kiracı ev sahibinden bu kusurların giderilmesini talep edebilir. Kusurlar giderilmezse kiracı kira bedelinde indirim isteme hakkına sahiptir. 
• Eve dair sigorta ve vergi gibi ödemeler, sözleşmede aksi belirtilmemişse ev sahibine aittir, kiracıdan talep edilemez. 
• Belirli süreli kira sözleşmeleri, taraflardan itiraz gelmediği sürece süre bitiminden itibaren aynı süreyi kapsayacak şekilde yenilenmiş kabul edilir. 
• Kiracılar da apartman kurulu toplantılarına katılabilir ve apartman yöneticisi olabilir. 
• Kiracı ev sahibinden yazılı izin aldığı takdirde kiraladığı ev için başkasına alt kiralama yapabilir. 
• Geç ödenen kira bedelleri için ev sahibi hiçbir şekilde cezai kira ödemesi, ekstra ücret vs talep edemez. 
• Zamanın yıpratıcılığı sebebiyle zarar gören demirbaşların tamiri veya yenilenmesi masrafı ev sahibine aittir. 
• Kiracı evden çıkarken evi bulduğu şekilde teslim ediyorsa ev sahibi depozitoyu tam olarak geri ödemelidir. Depozito bedeli ev sahibiyle kiracının anlaşması durumunda son ayın kira bedelinden düşülebilir. 
• Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılacak olan evde oturan kiracı devletten 2 aylık kira bedeli kadar yardım alabilir.
• Evin kiralanması sırasında içerisindeki eşyalar için değer biçilmişse ve zaman içinde kiracı bu eşyalar için masraf yapmışsa fesih sonrasında tazminat talep edebilir.

Tüm bu kiracı hakları Kanun tarafından güvence altına alınmıştır ve kira sözleşmesi olmasa bile geçerlidir.

Kiracı Hakları Hakkında Bilinmesi Gerekenler

1. Belirli Süreli Sözleşmelerde Ne Oluyor? 

Kira sözleşmeleri belirli süreli sözleşmeler olarak geçer. Aksi belirtilmedikçe kira sözleşmesi 1 yılı kapsar. Sözleşme bitiminde aksi belirtilmedikçe sözleşme kapsamı geçerli olmak üzere 1 yıl daha uzar.

Tahliye davasında bakılacak ilk belgelerden biri belirli süreli kira sözleşmesidir. Buradaki maddeler, hükme etki eder. 

2. Kira Artışlarında Haklarınızı Unutmayın

Kira artışları özellikle revaçta olan şehirlerde her zaman bir problem. Artış miktarı sözleşme belirtilir ve devlet tarafından regüle edilir. Bu tür anlaşmazlıklarda kiracı hakları her zaman yasa önünde önceliklidir. 

3. Sözleşme Devam Ederken Değişiklik Yapmak? 

Hayatın dinamik olduğunu biliyoruz. Belki yeni bir iş, belki bir evlilik… Her ne olursa olsun, kira sözleşmenİZde değişiklik yapmak isteyebilirsiniz. Ancak unutmayın ki bu, hem sizin hem de ev sahibinizin onayına bağlıdır.

4. Fesih Bildirimi ve Sonrası 

Tıpkı mülk sahibinin sözleşme dışında tahliye durumlarında fesih bildirimi yaptığı gibi, kiracıların da evden çıkacakları durumlarında mülk maliklerine haber vermesi gerekir. 

Kiracı Hakları İhlalinde Ne Yapılabilir?

Ev sahibinin haklarını ihlal ettiğini düşünen ve konuyla ilgili sorun yaşayan kiracılar Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak işlem başlatabilirler. 

Eğer ev sahibinin kiracılara karşı yükümlülüklerini merak ediyorsanız “Ev Sahibi Sorumlulukları ve Yükümlülükleri Nelerdir” isimli blog yazımızı inceleyebilirsiniz.