Kiraya vermek istediğiniz bir eviniz varsa veya kiracı adayıysanız ileride sıkıntı yaşamamak adına usulüne uygun bir kira sözleşmesi yapmanız gerekir. Kira sözleşmesi ev sahibi ve kiracının arasındaki anlaşmanın, sorumlulukların ve hakların net olarak belirlenmesini sağlar.
Kira sözleşmesi bunların dışında kiralanacak ev için kararlaştırılmış genel koşulları da belirtir. Bu yazımızda kira sözleşmesi nedir, nasıl yapılır ve kira sözleşmesi imzalanırken dikkat edilmesi gerekenler nedir gibi soruları cevaplandırdık.
Makalenin İçeriği / Table of Contents
Kira Sözleşmesi Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre kira sözleşmesi, “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” şeklinde tanımlanır.
Kira sözleşmeleri ev sahibi ve kiracı arasında karşılıklı borç doğuran sözleşmelere denir. Burada doğan borç, borçlu tarafın ödemekle yükümlü olduğu parasal değeri ya da üstlendiği şartları ifade eder. Kira sözleşmesi kapsamında ev sahibinin yükümlülüğü kiralanan gayrimenkulü kullanıma elverişli bir şekilde kiracıya teslim etmesi ve kira sözleşmesinde belirtilen süreç boyunca bu şekilde bulundurması olarak tanımlanabilir. Kiracının yükümlülüğüyse kiralanan mülkü kullanması karşlığında ev sahibine kira ödemesi olarak geçer.
Kira Sözleşmesinin Türleri Nelerdir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda üç çeşit kira sözleşmesi türü düzenlenmiştir. Bunlar şu şekilde sıralanır:
- Adi Kira Sözleşmesi
Adi kira sözleşmesi yapıldığında mül sahibi belli bir malın kullanılmasını anlaşılmış bedeli karşılığında kiracıya bırakır. Adi kira sözleşmesiyle kiracıya yalnızca kiralanan malı kullanma hakkı verilir. Bu sözleşme sözlü ya da yazılı biçimde yapılabilir.
- Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesiyle kira bedeline dair hükümler aynı zamanda kullanımı işyeriyle beraber kiracıya bırakılacak olan eşyalar hakkında da uygulanır. Bu sözleşmelerle kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir borç yüklenmez.
- Ürün (Hasılat) Kira Sözleşmesi
Ürün kira sözleşmesiyle mülk sahibi, işletilerek ürün ve kazanç elde edilen bir malı kiracıya kiralar. Bunun sonucunda kiracının belirlenmiş bedeli mülk sahibine ödemesi şartıyla hasılatı kiracının toplamasında anlaşılır. Bu sözleşme sözlü ya da yazılı biçimde yapılabilir.
Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
Kira sözleşmesi örneklerine internet üzerinden veya kırtasiyeler gibi noktalardan erişebilirsiniz. Bu örnekleri kullanmak istemiyorsanız kira sözleşmesi aynı zamanda mülk sahibi veya mülk sahibinin vekil olarak atadığı kişiler tarafından özel olarak da hazırlanabilir.
Kira sözleşmeleri genel olarak üç bölümden oluşur. Bu bölümleri aşağıdaki gibi listeyebiliriz:
- Kiralama Bilgileri
Kiralama bilgilerinin bulunduğu kısımda mülkün adresi, mülk sahibinin iletişim bilgileri ve mevcut mülkün cinsi yer alır. Ayrıca bu kısımda kiralama sürecinin başlangıç ve bitiş tarihleriyle beraber ilgili mülkün kira bedeli gibi bilgiler de bulunur.
- Kiralanan Mülkte Yer Alan Demirbaş Bilgileri
Söz konusu mülkte var olan demirbaşlar yani evin içinde bulunan eşyalar, posta kutusu ve abonelik sayaçları hakkındaki bilgiler bu bölümde yer alır. Kiralanan mülkün anahtarı da kira sözleşmesinin demirbaş bölümünde bulunur.
- Genel Koşullar
Kira sözleşmesinin genel koşullar bölümünde mülk sahibinin talepleri, kira bedelinin yatırılacağı banka hesap bilgileri ve mülk içerisinde varsa gerçekleştirilecek tadilatlara ait bilgiler yer alır.
Mülk sahibi ve kiracı arasında sözleşme yapılabilmesi için yukarıda sıralanan bu üç madde yeterli olur. Kira kontratı hazırlandıktan ve imzaladıktan sonra bir kopyası mülk sahibinde bir kopyası da kiracıda kalır. Sizin için hazırlamış olduğumuz kira sözleşmesi örneğine göz atarak bahsi geçen bölümleri daha rahat inceleyebilirsiniz.
Kira Sözleşmesini İmzalarken Nelere Dikkat Etmelisiniz?
Kira sözleşmesi yapılırken dikkat edilmesi gereken hususlara yeterli önemi vermemek ileride tarafların ciddi problemler yaşamasına sebep olabilir. Peki, kira sözleşmesi imzalanmadan önce dikkat edilmesi gerekilen noktalar nelerdir? Sizin için aşağıda maddeledik:
- Kira sözleşmesinde yıllık zam tutarıyla ilgili detaylar yani zammın ne zaman gerçekleşeceği ve hangi oranda yapılacağı belirtilmeli.
- Sözleşmede kiraya verilecek olan mülkün cinsi ve adresi, mülk sahibinin ve kiracının kişisel bilgileri doğru ve açık bir şekilde yazılmalı. Eğer eksik veya yanlış bilgiler bulunuyorsa yasal işlemlerde veya elektrik, su aboneleği açtırma işlemleri gibi durumlarda sorunlar yaşanabilir.
- Sözleşmeyi imzalayan kişilerin mülk sahibinin veya kiracının bizzat kendisi olması gerekli. Eğer imza atan kişiler mülk sahibi veya kiracı değilse onların vekilleri olmak zorunda.
- Kira sözleşmesinin her sayfasının imzalandığından emin olunmalı. Aksi takdirde imzasız belgeler gelecekte işlevsiz sayılabilir.
- Sözleşmede aylık ve yıllık kira bedeli hem sayıyla hem de yazıyla belirtilmeli. Kiranın hangi periyotlarla ödeneceği bilgisi de belgede yer almalı.
- Kira sözleşmesi yapılırken depozito alındıysa bu belgede yer almalı. Bunun yanı sıra gelecekte sorun yaşamamak adına depozito bedelinin hangi durumlarda geri verilip verilmeyeceği de mutlaka belirtilmeli.
- Eğer konut eşyalı olarak kiralanıyorsa ve bunların içinde kombi, beyaz eşyalar gibi demirbaşlar varsa bunların bilgileri de kira kontratında yazılmalı. Kiracı, evle beraber kiralamış olduğu bu demirbaşları önceden kontrol etmeli ve bozuk, yıpranmış demirbaş bilgilerini de sözleşmeye eklemelidir. Aksi takdirde kira sözleşmesi bittiğinde söz konusu yıpranmış demirbaşlardan kiracı sorumlu tutulabilir.
- Kiracının kiraladığı mülk üzerinde tadilat yapma isteği bulunabilir. Bu durumda yapılabilecek tadilatların sınırını çizmek ve bunu belgede belirtmek mülk sahibini de kiracıyı da gelecekte yaşanabilecek sıkıntılar için güvene alır.
- Kiralık ev sözleşmeleri bir yıllık yapılabildiği gibi bir yıldan daha uzun bir süre için de yapılabilir. Bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmesi imzalayacaksanız kontratta bu konuyu belirten bir madde de bulunmalı.
- Kira sözleşmeleri isteğe bağlı olarak noter eşliğinde imzalanabilir. Bu, imzalayan iki taraf için de daha güvenilir bir seçenek önerisi olarak sunulabilir.
- Kira kontratındaki genel koşullar, kiracının ve mülk sahibinin uzlaşmış olduğu durumları kapsar. Örneğin mülk sahibi, gayrimenkulün kira sözleşmesi süresince üçüncü kişilere devredilemeyeceğini belirttiği bir maddeyi kontrata ekleyebilir.
- Sözleşmeyi imzalamadan önce tüm şartlar okunmalı ve incelenmeli, taraflardan birine uymayan maddeye denk gelindiğinde imzalanmadan bu durum hakkında uzlaşılmalı.
- Sözleşmeyi yenileme zamanı geldiyse ve sözleşmeye yeni bir madde eklenilecekse yeni bir sözleşme hazırlanmalı.
- İmzalanan sözleşmenin birer kopyaları mutlaka iki tarafta da bulunmalı ve saklanmalı.
Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Kira sözleşmesi feshi, kira kontratının belirli veya belirsiz süreli olmasına göre farklı şekillerde ilerleyebilir. Sözleşmede belirtilen kiranın başlama tarihi, kiranın toplam bedeli ve kiranın süresi gibi bilgiler sözleşmenin feshedilme koşullarını da belirler.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre belli süreli kira sözleşmelerinde fesih, sözleşmenin bitimine en az 15 gün kala kiracının yazılı şekilde bildirimde bulunmasıyla gerçekleşebilir. Bildirimde bulunulmayan durumlarda kira sözleşmesi 1 yıl süreyle yenilenir. Mülk sahibiyse özel şartları sağlamadığı durumda kira sözleşmesinin feshini gerçekleştiremez.
Ev sahibi kira sözleşmesini nasıl fesheder? Mülk sahibinin kira sözleşmesi feshi için sözleşme belgesinin 10. yılını doldurmuş olması gerekir. 10. yılın dolumundan sonraki süreç “uzama süresi” olarak adlandırılır. Uzama süresinde, yani 10. yıldan sonraki her 1 yıl içinde mülk sahibi, kira sözleşmesinin bitiminden 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak kiracının çıkışını isteyebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerindeyse kiracı dilediği zaman kira kontratını feshetme hakkına sahip. Bu durumda ev sahibinin ilgili kira sözleşmesinin 10. yılını doldurmuş olması gerekli.
Mülk sahibi, gayrimenkulü mesken veya işyeri olarak kullanmaya ya da imara açmaya, tadilat yapmaya karar vermişse davayla sözleşmeyi fesih yolunda ilerleyebilir.
Ev sahibi, gayrimenkulünü satmışsa ve ortada yeni ev sahibinden veya kiracıdan kaynaklı bir sebep varsa dava açarak sözleşmeyi feshedebilir.
Kiralanmış gayrimenkul başka birisi tarafından satın alınırsa ve yeni ev sahibinin söz konusu gayrimenkulü kullanma ihtiyacı kanıtlanırsa sözleşme feshedilebilir. Böyle bir durumla karşı karşıyaysanız veya bu senaryoda ne yapmanız gerektiğini bilmiyorsanız bu konuya da değinmiş olduğumuz Ev Sahibi Kiraya Ne Kadar Zam Yapabilir? isimli blog yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kiracı, yazılı halde evden belli bir tarihte ayrılacağını belirtmişse ve bunu gerçekleştirmemişse ev sahibi, kira kontratını feshetmek için icra yoluna başvurabilir.
Kiracının kira bedelini ödememesi gibi bir durumda ev sahibi dava yoluyla kira sözleşmesi feshi talep edebilir.
İster mülk sahibi ister kiracı olun, kendinizi güvene almak için kira sözleşmesinin detaylarını bilmeniz ve imzalamadan önce sözleşmede geçen her maddeyi anlamanız oldukça önemli. Kira süreciniz boyunca aklınıza takılabilecek diğer soruların cevapları için Kanun Kapsamında Ev Sahibi Hakları Nelerdir? ve Kiracı Hakları Neler? Borçlar Kanununa Göre Kiracı Hakları isimli yazılarımızı okuyabilirsiniz. Ev sahipliği sürecinizi sorunsuz ilerletmek için bilmeniz gerekenleriyse Ev Sahibi Sorumlulukları ve Yükümlülükleri Nelerdir? blog yazımızda bulabilirsiniz.
…
Missafir olarak kısa ve orta vadeli kiralamalarda ev sahiplerimize uçtan uca yönetim desteği sunuyoruz. Ev sahiplerimiz hiçbir problemle uğraşmadan kolay, güvenilir ve stressiz bir kiralama deneyimi yaşayabiliyor; evlerinden daha fazla kira geliri elde edebiliyor. Bu süreçte misafirlerimiz de zengin ürün yelpazemiz içerisinden beklentilerine ve zevklerine uygun olan evlerimizde 5 yıldızlı otel kalitesi ve ev konforunda konaklama fırsatını yakalıyor. Hakkımızda daha fazla bilgi edinmek için internet sitemizi inceleyebilirsiniz.
