Kat mülkiyeti, bir binanın bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı ve ana gayrimenkul üzerindeki ortak yerlerle birlikte mülkiyetin paylaşılması anlamına gelir. Türkiye’de bu alana dair yasal düzenlemeler, “Kat Mülkiyeti Kanunu” ile sağlanmaktadır. Ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinin mülkiyetinin, bu bölümler üzerinde kurulan kat mülkiyeti ile birlikte aynı zamanda arsa payı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payını da içerdiği bu kanunla belirtilmiştir. Kat mülkiyeti, bireylerin kendi yaşam alanlarına dair haklarını ve ortak yaşam alanlarının kullanımını düzenleyen kanundur.
Bu kanunun kapsamında, apartman yönetmeliği gibi günlük yaşantımızda karşılaştığımız konulardan, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ücreti gibi mali detaylara kadar birçok husus detaylandırılmıştır. Bu yazıda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bireyler ve topluluklar için ne anlama geldiğini, hangi yükümlülükleri ve hakları beraberinde getirdiğini ayrıntılı bir şekilde ele alacağız. Böylece, ortak yaşam alanlarında karşılaşabileceğimiz sorunları hukuki çerçevede nasıl ele alabileceğimizi daha iyi anlamış olacağız.
Kira Gelirinizi Artırmak İçin Şimdi Missafir’den Teklif Alın!
2. Kat Mülkiyeti Kanunu Son Hali
Türkiye’de kat mülkiyeti ile alakalı yasal düzenlemeler, “634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu” ile sağlanır. Kanun, bağımsız bölümlerin mülkiyet hakları, ortak yerlerin kullanımı, yönetim planı, kat maliklerinin hakları, yükümlülükleri ve benzeri konuları kapsar. Her kat malikinin, kendi bağımsız bölümü üzerinde tek başına mülkiyet hakkına sahip olmasını ve ortak yerleri ise arsa payı oranında kullanmasını esas alır. Ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, kat maliklerinin arsa payları oranında, paylı mülkiyet hükümlerine göre malik olmalarını ve bu ortak yerleri kullanmalarını sağlar.
634 sayılı kat mülkiyet kanunu son hali nedir? Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu son haline ulaşabilirsiniz.
2.1. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüklerini düzenler. Kapıcı, bahçıvan, bekçi vs. giderlerine, bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmak zorunda olduklarını açıklar. Ayrıca, ana gayrimenkulün sigorta primleri ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılma yükümlülüğü getirir.
Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçemezler. Bunun yanında, kendi bağımsız bölümlerinin durumu nedeniyle bu yerlerden faydalanmaya ihtiyaç duymadıklarını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar. Ayrıca, kat mülkiyeti kanunu 20. madde, gider payının tamamını ödemeyen kat malikine gecikme tazminatı uygular. Maddeye göre, malikler ödemede geciktikleri günler için aylık %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
3. Kat Maliklerinin Hakları ve Yükümlülükleri
Kat malikleri kanunu, maliklerin hakları ve yükümlülüklerini ayrıntılı şekilde ele alır. İşte kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri:
3.1 Kat Maliklerinin Hakları
Kat maliklerinin hakları, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet haklarına ve ortak yerlerin kullanımına dair konuları kapsar.
- Bağımsız Bölümler Üzerindeki Haklar: Kat malikleri, kendi bağımsız bölümleri üzerinde münhasıran mülkiyet hakkına sahiptir. Bu hak, kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma gibi yetkileri de içerir. Kat maliki, bağımsız bölüm üzerinde her türlü tasarruf işlemini yapar ve üçüncü kişiler de yararlanır. Ancak, kullanım-yararlanma hakkı dürüstlük kuralına, kat mülkiyeti kanununa ve taşınmazın tahsis amacına uygun olmalıdır.
- Ortak Yerler Üzerindeki Haklar: Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerine, kendi arsa payları oranında, paylı mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki hakları, bu yerlerin kullanılması ve yönetilmesi ile ilgilidir.
3.2 Kat Maliklerinin Yükümlülükleri
Kat maliklerinin yükümlülükleri, ortak yaşam düzenini sağlamak ve ana gayrimenkulün değerini korumak amacıyla belirlenmiştir.
- Özen Yükümlülüğü: Kat malikleri, bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, birbirini rahatsız etmemek ve birbirinin haklarını çiğnememekle yükümlüdürler. Ayrıca, yönetim planının hükümlerine uymak zorundadırlar.
- Genel Giderlere Katılma Yükümlülüğü: Kapıcı, bahçıvan, bekçi vs. gibi ortak çalışanların giderleri ve genel giderler, kat maliklerinin arsa payları oranında katılmakla yükümlü oldukları alanlardır. Kat malikleri, bu giderlere ve avanslara zamanında ve tam olarak katılmalıdır.
- Ana Taşınmazın Bakım ve Korunmasından Doğan Sorumluluk: Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını koruma sorumluluğuna sahiptirler. Ayrıca, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde yapılacak olan inşaat, onarım ve tesis çalışmaları için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gereklidir. Bu nedenle Kat mülkiyeti kanunu 4/5 çoğunluk sağlanması zorunludur.
Kat maliklerinin hakları ve yükümlülükleri, kat mülkiyeti kanunu ile detaylı bir şekilde düzenlenmiştir. 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu, kat maliklerinin haklarını, yükümlülüklerini, ortak yerlerin tanımını ve kullanımını, yönetim planını ve daha birçok konuyu içerir. Böylece apartman yönetmeliği ve site yönetiminde yaşanacak sorunları minimuma indirir. Kat mülkiyeti kanunu 20. madde, kat maliklerinin genel giderlere katılma yükümlülüğünü detaylı olarak ele alır. Böylelikle kat maliklerinin hem kendi haklarını hem de yükümlülüklerini bilmesi açısından önem taşır.
Evinizin Potansiyel Kira Değerini Öğrenmek İster Misiniz?
4. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Site Yönetimi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu site yönetimi konularını da kapsar. Yönetim, genellikle bir yönetici ve kat malikleri kurulundan oluşur. Yönetici, günlük işleri yürütür ve kararları uygular. Kat malikleri kurulu ise genel politikalar ve kurallar belirler. Yönetim planı, site sakinlerinin ortak yaşamını düzenlerken, ortak alanların kullanımı ve bakımı, toplanan aidatlarla sağlanır. Kanun, tüm bu süreçleri ve kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini detaylı olarak belirler.
5. Özel Durumlar
5.1 Kat Mülkiyeti Kanunu: Su Sızıntısı
Su sızıntıları, apartman yaşamında sıkça karşılaşılan ve çözümü zaman zaman karmaşıklaşabilen sorunlardan biridir. Kat mülkiyeti kanunu, bu tip sorunlarda da kat maliklerinin haklarını ve yükümlülüklerini belirler. Eğer su sızıntısı, bir bağımsız bölümden kaynaklanıyorsa, zarar gören kat maliki, sızıntıyı yapan daire sahibinden tazminat talep edebilir. Fakat, süreç içerisinde ispatlama ve anlaşmazlıkları çözme adına uzman bir kişinin, genellikle bir inşaat mühendisinin, sorunu ve sorumluyu tespit etmesi gerekebilir.
5.2 Kat Mülkiyeti Kanunu: Asansör
634 sayılı kat mülkiyeti kanunu, asansör kullanımı ve bakımı ile ilgili de bazı detaylar içerir. Asansör bakımı ve onarımı, genellikle apartman yönetmeliği ve kat malikleri tarafından belirlenen yönetim planıyla yürür. Asansörün periyodik bakımı, tüm kat maliklerinin güvenliği açısından hayati öneme sahiptir. Bu nedenle genellikle ortak giderler arasında yer alır. Fakat, asansörle ilgili yaşanacak özel durumlar ve problemler – örneğin asansörün bir kat maliki tarafından kasıtlı olarak zarar görmesi – de yine kanuni ve idari süreçlerle çözüme kavuşmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin ve bağımsız bölümlerden faydalanan diğer kişilerin, ortak yaşam alanlarını düzenler. Aynı zamanda hak ve sorumluluklarını da belirleyen kritik bir hukuki çerçevedir. Bu kanun, bireylerin mülklerini kullanma, yönetme ve koruma haklarını güvence altına alır. Bunun yanında komşuları ve çevresi ile uyumlu bir yaşam sürdürmelerini sağlamayı amaçlar. Kat maliklerinin yönetimi ve ortak kullanım alanlarını belirli bir düzen ve adalet çerçevesinde yönetebilmeleri adına bu kanunun gereklerini ve getirdiği sorumlulukları bilmeleri, ortak yaşam alanlarının huzur ve düzen içinde işlemesine katkı sağlar.
Bu yazımızda Kat Mülkiyeti Kanunu’nu kısaca özetlemeye çalıştık. Ancak en doğru ve kapsamlı bilgiler için ilgili kanuna göz atmanızı tavsiye ederiz.
Evinizi Missafir İle Kiralayın, %80’e Kadar Daha Fazla Kazanın!
Missafir, Kasım 2018’de Türkiye’nin ilk profesyonel kısa/orta dönem ev kiralama yönetim platformu olarak kuruldu. Şirket, ev sahiplerine teknolojik altyapılı uçtan uca gayrimenkul yönetimi desteği, ev konaklaması yapan misafirlerine ise beş yıldızlı otel kalitesinde ev konforu sağlıyor.
Missafir; apartman dairelerinden villalara, doğayla iç içe bungalovlardan ultra lüks yazlıklara kadar farklı bütçe ve zevklere hitap eden ürün skalasını her geçen gün zenginleştirmeye devam ediyor. Siz de evinizi Missafir’in zengin portföyüne katmak ve kira gelirinizi artırmak isterseniz, hemen teklif alın!
Okumaya devam etmek isterseniz Apartman Gürültü Yönetmeliği ve Konut Dokunulmazlığı yazılarımızı da kaçırmayın!
