Mülk sahiplerinin hakim olması gereken pek çok emlak terimi var. Bu terimlerin hepsine hakim olmak zor ama bilgi sahibi olmak önemli bir detay. Sizler için emlak piyasası terimlerini ve detaylarını ele aldığımız serimizde yeni konumuz, gabari. Peki, gabari nedir? Gelin, gabari terimine ve sürece dair bilmeniz gerekenleri birlikte inceleyelim.
Index
Gabari ne demek?
Fransızca “gabarit” sözcüğünden türetilerek dilimize giren gabari ebat ve ölçü anlamlarını taşıyor. Daha sıklıkla karayolları ile ilgili süreçlerde köprü ve tüneller için kullanılan bir terim olsa da gabari aynı zamanda beyaz eşya ve gayrimenkul alanlarında da karşımıza çıkıyor.
Ev sahiplerini ilgilendirecek bağlamda ele alındığında ise gabari, bir arsa üzerinde inşası yapılmak istenen ya da yapılması planlanan binaların ön görülen maksimum yüksekliğini tanımlamak amacı ile kullanılan bir terim.
Binaların azami yüksekliği için gabari belirleme işlemi, binanın bağlı olduğu belediyenin yönetiminde.
Gabari belirlemenin amacı nedir?
Belediyelerin yapılması planlanan binalar için gabari belirlemesindeki başlıca sebep, düzenli yapılanma sağlamak. Aslında gabari ile binanın güvenlik gibi çeşitli kriterlere uygun ve yapısal anlamda düzenli olarak inşa edilmesi amaçlanıyor.
Süreçte gabari belirlendiğinde binanın kaç katlı olarak inşa edilebileceği de hesaplanmış oluyor.
Gabari nasıl hesaplanır?
Gabari belirlenirken yapının zemini yani kaldırım düzeyi ile en tepe noktası yani çatısı arasındaki yükseklik hesap ediliyor. Aynı zamanda gabari belirlenirken binanın inşa edileceği arsanın yüz ölçümü de hesap ediliyor.
Bu süreçte sıklıkla karşımıza çıkan emsal kelimesiyle gabarinin genellikle iç içe kullanıldığını görebiliriz. Peki, emsal ne demek?
Emsal nedir?
Emsal bir arsanın üzerine inşa edilecek binanın kaç metrekare olacağını yani kesin ve net sınırlarını belirlemek için kullanılan bir değer. Tapuda KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) olarak belirtilen emsal bir binanın tüm katlarındaki alanlarının toplam metrekaresinin parsel alanına oranı bulunarak hesap ediliyor.
Örnek verecek olursak:
Parsel alanı 1.000 metrekare olan bir arazide inşa edilecek bir binanın emsal değerinin 0,5 olarak belirlendiğini düşünelim. Bu durumda yapının inşaat alanı 1.000 x 0,5 = 500 metrekare olacaktır.
Emsal ve gabari nedir?
Tapu süreçlerinde birbirleriyle sürekli karıştırılan iki terim olan gabari ve emsal arasındaki farkı özetleyelim:
Gabari bir inşaatın en fazla kaç katlı olacağını ifade ederken emsal bu katların arsanın alanına oranla toplam inşaat alanını belirtmede kullanılan bir ifade.
Örnek hesap üzerinden gabari ve emsal ile hesaplama işlemini inceleyelim.
- Arsanın metrekaresi x emsal değeri = toplam inşaat alanı
- Gabari – çatı katı farkı (0.50) / 3 = kat sayısı
- Toplam inşaat alanı / kat sayısı = kat başına toplam inşaat alanı
Örneğin gabari 6.50 terimiyle karşılaşmışsınızdır. Eğer gabari değeri 6.50 ise, emsal değer 0.5 olarak hesaplanmışsa ve arsanın 1.000 metrekare olduğunu düşünürsek:
- 1.000 x 0.5 = 500 metrekare toplam inşaat alanı
- 6.50 – 0.50 / 3 = 2 kat
- 500 / 2 = 250 metrekare bir katın toplam inşaat alanı olarak sonuca ulaşabiliriz.
Gabari sınırlaması nedir?
Gabari sınırlaması, belediyelerin söz konusu arsa üzerine inşa edilecek binanın yüksekliği için belirttiği kesin limittir. Bu demektir ki inşaat şirketleri binayı istedikleri yükseklikte inşa edememektedir.
H Serbest Nedir?
Gabari değerinin bulunmadığı yani belediyelerin belirlediği azami yüksekliğin yer almadığı tapularda bina yüksekliği için H serbest ifadesi ile karşılaşabilirsiniz. Bu, binanın inşaatı yine şirketler ya da bireyler tarafından özgürce belirlenebileceği anlamına gelmez.
Örneğimiz üzerinden gidecek olursak 1.000 metrekarelik bir arsada 0.5 emsal değeri ile 500 metrekare net inşaat alanı mevcuttur. Bu inşaat için imarda H serbest ifadesi geçtiğini varsayalım. Bu durumda 500 metrekarelik net inşaat alanına 100 metrekarelik 5 katlı bir bina inşa edebiliriz. Aynı şekilde 250 metrekare alanına sahip 2 katlı bir bina da… Fakat her şekilde 500 metrekare toplam inşaat alanı sınırı geçilemez.
Kat sayısı gabariden daha az olabiliyor mu?
İnşaatın kat sayısı tapudaki gabari değerini asla geçemez. Fakat bu değerin altında olması mümkündür. Gabari maksimum değeri ifade eder. Bundan dolayı örneğin gabarisi 12.50 olan bir bina, en fazla 4 kata kadar çıkar. Bununla birlikte 4’ten daha az kata da sahip olacak şekilde inşa etmek mümkün.
Fakat bu durumda daha az kat inşa edilmişse de gabari üzerinden belirlenen kat başına inşaat alanını geçemez.
Yine aynı örnekte gabarisi 12.50 olarak belirlenen bina için 1.000 metrekare arsa alanı var diyelim. Bu şartlarda 0.50 emsal üzerinden toplam inşaat alanı 500 metrekaredir. Bu durumda yine kat başına toplam inşaat alanı maksimum değer yani gabari üzerinden hesap edelim. 12.50 – 0.50 / 3 = 4 kat sonucu elde ederiz. Yani kat başına toplam inşaat alanı 125 metrekaredir. Bu alana sonradan ihtiyaç fazlası veya bütçe yetersizliği gibi sebeplerle 3 katlı bir binalar yapılabilmektedir. Bu durumda yine kat başına toplam inşaat alanı 125 metrekareyi geçemez.
Gabari ve emsale itiraz mümkün mü?
Gabari ve emsal özelinde direkt itirazlar gerçekleştirilemiyor olsa da uygulama imar planına itiraz etmek mümkün. İtirazınızı imar planını düzenleyen kuruma gerçekleştirebilirsiniz. Aynı şekilde bu planlar için idare mahkemelerine dava açabilirsiniz.
